國宅都更 未必划算

2010/08/16 聯合報╱記者藍鈞達／台北報導

都市更新熱潮一波接一波，近期更延燒到國宅社區，但行庫主管強調，並非所有都更案都能「一坪換一坪」，尤其是戶數較多的案件，有時住戶甚至必須付出額外的成本，才能取得和都更前同樣面積的房屋，關鍵則是看都更案的地點好壞。

各大行庫近期都更案件增加，彰銀、一銀等接觸案件不下百件，合庫主管表示，國宅戶數多，整合起來難度更高，而且很多住戶對都更已經有一定認識，對利益分配意見不少。

行庫主管提醒，都更不能只看後續房價上漲，特別是許多人持有都更房屋是用來自住而非投資，如果不能換取相等的居住空間，都更期間還要額外負擔改建期的房租、管理或整合服務費，未必划算。

行庫主管解釋，都更主要利益來自「獎勵容積」及「售屋利潤」，如果辦理都更的土地能取得較高的容積獎勵，多出來的樓層可委託建商銷售，收回資金可作為營建成本，減少初期向銀行融資金額，住戶未來甚至可能多分得車位或房屋。

但是，依建物所在區位及條件不同，每個都更案可申請的容積獎勵也不一樣，將影響將來可出售的餘屋量。

要是大範圍的國宅，整合時間會更多，尤其許多國宅具有「整宅」性質，也就是政府早期因拓寬道路用地或公共設備，將大批住戶拆遷、集中，興建國宅以解決住戶問題，但整宅住戶的土地持分通常很少，每戶室內多在10至16坪左右，又不見得可拿到獎勵容積，都更效益沒有外界想像那麼高。

銀行主管指出，國宅因上戶數眾多，整合不易，住戶若走自立都更方式，也可能受限多數住戶收入不高，可貸得的銀行貸款成數相當有限；且早期國宅產權劃分混亂，如果住戶分住二樓、三樓，土地持分可能差距兩倍以上，如何公平分配土地價值，也是棘手的問題。