2010-09-26 01:22 工商時報 王信人
國外政府蓋的public housing（公共住宅）都是出租，沒有出售，政府必須照顧人民住的權利，並讓土地未來的上漲利益歸於社會所有，才是公共住宅的真諦。機場捷運林口A7站合宜住宅應全部「出租」的道理非常明顯。
出租住宅分為二種：1.一般出租住宅；2.弱勢出租住宅。前者是指一般家庭的出租住宅，台灣的出租住宅只有1成，而在世界各大城市，如紐約、東京，出租住宅高達4成，北歐更高。
後者是為了照顧弱勢族群而蓋的租用住宅。弱勢又分為二類，一為經濟上的弱勢，家庭收入偏低，經濟無法自立；二為社會上的弱勢，例如，老年、單親家庭、愛滋病、殘障，不是完全沒有錢，但不受歡迎，社會不願意把房子租給他們，例如，不願意租給老人，怕萬一死在房子裡；不租給單親家庭，怕吵架多。
我國政府的住宅政策一直很混亂，政府蓋的國宅都賣斷，只有以前有幾千戶賣不掉，改為出租，占0.6％，非常低。一來因為政府沒有提供，二來因為出租制度沒有建立起來。
這次因為5都選舉，出現「社會住宅」運動，台北市長郝龍斌宣布政府蓋的出租住宅要占全台北市房屋的5％，那是4、5萬戶，但是郝市長也講不清楚到底要蓋多少戶。另外在住宅法草案中，中央政府也說，未來會有「社會住宅」，但是至今也講不清楚政策。
台灣的空屋率非常高，10年前為10％，這幾年因為房價飆漲，投資客買賣房子，預期會有高報酬的資本利得，又加上房屋稅和地價稅非常低，持有土地和房子的成本很低，所以買房子不出租，寧願空在那裡，空屋率快速上漲。估計全台的空屋率高達20％，台北市空屋率15％，若以台北市平均1戶700萬，房屋80萬戶，空屋15萬戶，銀行的年息2％，估計台北市每年浪費168億元的利息，社會資源嚴重浪費，全國所浪費的資源更可觀。
政府不能因為出租住宅的管理麻煩，管理成本高，就要賣斷；就好像國有土地的管理困難，就要賣斷嗎？這邏輯不通。
而且A7合宜住宅如果賣斷，不是打壓台北市的房價，而是帶動炒作房價。台北市的房價高，不是供給不夠的問題，因此不是由增加供給可以解決，又A7合宜住宅第一期只蓋2,000戶，規模很小，民間蓋的每一個推案都比這個量大，所以A7住宅即使都賣光也不能降低房價。
又真正的弱勢，根本買不起合宜住宅，只能賣給手中有一點錢，政府變成是照顧相對有錢的人，未來他們又可以賺土地上漲的資本利得，此邏輯更不通。
A7合宜住宅賣斷，不論賣得好，或賣不好，政府已註定都會被罵。因為賣得好，代表價格低，買到的人有利可圖，好像中了樂透彩，雖然政府要鎖5年，但「上有政策，下有對策」，買到的人就有賺頭，一定轉手就會賣掉，變成炒作的本錢，轉為投機，政府一定會被罵。如果賣不好，代表價格太高，或者以前國宅品質不佳問題又重現，一大堆國宅賣不掉，浪費社會資源，政府也會被罵。
而且林口一帶本來就有很多建案，台北市的房屋都壓抑不下來，再賣個2,000戶，也不會有作用，不但不能解決問題，不能降低房價，也不能照顧社會弱勢族群，反而製造更多問題。社會恐會認為政府助漲房價，只在幫財團解套，所以奉勸政院趕快懸崖勒馬，早日回頭是岸。
由此可見，A7合宜住宅應全部出租，優先照顧既是「經濟弱勢」且是「社會弱勢」者；第二，看是這二個弱勢要照顧哪一個。
此外，透過出租國宅，政府可以早日建立出租住宅的管理制度。在國外出租的房子和買的房子，品質差不多，台灣的出租房子的品質很差，因為怕遇到不好的房客。這些都可以解決，例如，成立包租公司，有好的契約、公正的司法，讓民間房子願意提供出租，買不起房子的人可以租房子，有好房子住，如此一來，社會資源就可以充分運用。
（本文為政大地政系教授張金鶚口述，記者王信人記錄整理）
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