點屋成金 潛藏風險與成本

2010-04-24 中國時報 【王莫昀／台北報導】
台北巿政府釋利多，拉高都更容積獎勵，雖然是為了鼓勵住戶更新，但也勢將掀起投資客的「老屋投資」狂潮，惟龐大都更紅利的背後，潛藏著許多限制與支出成本，不是房子夠老就能成功都更，房仲業者指出，搶食都更商機有「五不」，且還須有支出長時間抗戰等「三成本」的心理準備，才可能一圓「點屋成金」美夢！

台灣房屋不動產研究室調查發現，從民國九十二年至九十八年，都更成功率僅三％至七％。另外，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，呈現剪刀開口，差距愈來愈大，足見都更不如外界想像容易成功。「其實購買老屋等都更，有許多須要注意的地方！」信義房屋企研蘇啟榮指出，投資人擔心買到即套牢，就要格外注意避免買到以下五種問題屋：首先「不找租金昂貴的店面樓上」，尤其是同條街有超過五家以上一樓店面，由於店面屋主有做生意需求，或是可坐收高額店租，通常不會輕易同意都更。

其次「不買狹小巷弄的房子」，尤其少於六米的巷道，通常改建的機會較小。另要注意「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋，皆較難改建。蘇啟榮提醒民眾，並非買到條件符合的「都更黃金屋」就能高枕無憂，因為從購入到改建完成，通常需費時數年以上時間列入考慮。

專家提醒，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：

（一）老屋多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，且要額外準備五○萬至一○○萬元裝潢翻修成本，購屋人須審慎評估自備款負擔。
（二）等待「都更」商機的時間成本，至少長達五至十年，民眾須有長期抗戰的準備。
（三）銀行貸款成數，依照貸款人的年齡與屋齡而評估，例如借款年限要申貸三十年，購屋人須選擇屋齡廿五年華廈產品，才有機會過關。

另外，進入都更程序後，還有許多潛在的成本，包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等龐雜費用。