2010-07-29 | 作者： 史欣 | 來源： 東方早報 |
柏林的房價不是特例。
在德國絕大多數城市，房價都在相當長的時間內維持在一個相對穩定合理的水準。在這裡面，德國政府的調控干預措施可以說是功不可沒。
柏林是德國首都和第一大城市，但房價卻低得有點離譜，它或許是世界上最“便宜”的國際性大城市了。
現在柏林市區的房價均價為1500-2000歐元/平方米。在市中心繁華地段買一套80平方米的新房，價格在15萬歐元至20萬歐元之間，二手房大概10萬到15萬歐元之間。如果不在乎地理位置，在距離柏林市中心30分鐘車程的郊區，有不少60平方米左右的二手房，價格在5萬到8萬歐元之間。
這個價格，不僅和同屬歐洲的巴黎、倫敦相比有點離譜，即便拿過來和中國北京、上海等一線城市日新月異的房價比，也顯得有點“寒酸”。北京二環內和上海中心城區的新房，均價早已經突破5萬人民幣了，按匯率轉換，早已超過柏林市中心房價的兩倍多。
再看看人均收入。柏林2009年的人均月收入為2400歐元上下，基本和市中心房價持平。算下來，在柏林買套像樣的房子也就是普通人5到8年的工資。這個數字估計足以讓上海、北京的大部分工薪階層羨慕了。
即便如此，柏林真正買房的人還是不多。大部分人仍然選擇租房，柏林的租房市場很活躍，租金價位也比較合理。以筆者現在所租住的位於市中心的60平方米二居為例，地理位置優越，出門10米即是地鐵，月租金只有500歐元。
柏林的房價不是特例。在德國絕大多數城市，房價都在相當長的時間內維持在一個相對穩定合理的水準。在這裡面，德國政府的調控干預措施可以說是功不可沒。
二戰結束至今的60多年中，德國政府一直通過各種途徑不遺餘力地興建“福利住房”，給民眾提供了大量廉價出租的公寓房。截止到2009年，德國一共有近3600萬戶家庭，而社會上可居住的房屋總量接近3800萬套。供給相對過剩的房產市場，是德國房價不高的第一個原因。
另外，德國採取了極為嚴厲的法律政策來抑制投機炒房。房子是民生必需品，而不是可以用來投機的商品，德國政府因此對不同地段不同房型的房子制定了詳細的“基準價格”。在實際的房產交易過程中，如果房價超過該“基準價格”20%，購房者就可以根據相關法律向法院起訴地產商的“超高房價”，國家會出面強行干預降價。如果房價超過“基準價格”50%，那就甚至可以根據德國的《刑法》起訴地產商獲得“房價暴利”了，嚴重的情況，甚至會處以3年以下有期徒刑。
此外，房產稅也是德國政府控制房產投機的一個重要手段。居民自有自住的房產不需要交房產稅，但用以出租或投資的房產必須交房產稅，所獲房租也需要繳納為數不菲的收入所得稅，房產買賣時還需要交不動產轉移稅，如果有獲利，那盈利的部分就必須繳納15%的盈利稅。如此詳盡的法律和稅收方面的規定，基本打壓住了德國的房產投機。
完善穩定的租房體系是德國房價不高的另一個原因。粗略統計，德國約有60%的家庭選擇租房，在年輕人中，這一比例更是接近80%。這得益於德國完善穩定的租房體系，比如，德國民法典等相關法律有詳盡的條款保障房客的利益，比如房東必須書面出示漲價理由，並附上至少三例類似房屋漲價的證據，否則房客可以起訴房東漲價“非法”。在一般情況下，房東也不可以隨時終止住房合同，將房客“掃地出門”，否則房客可以通過法律途徑“伸張正義”，正因如此，在德國租一處房子居住幾十年的情況大有人在。買房子的理由，無非是讓自己更有歸屬感和安全感，既然租房如此方便穩定，為何還需要自己買房呢？
最後，特定城市的房價往往和社會的資源分配聯繫在一起。一般來說，選擇住所其實就是在選擇資源，城市的資源越集中，就越容易吸引外來人口和帶動房價上漲。
在德國，柏林不像中國的上海、北京這樣的超級大城市，壟斷了政治、經濟和文化資源。而是有大約11個規模相似的城市分散在德國境內，這些城市之間沒有本質性的差異，社會資源分配相對平均和分散。此外，為數眾多的小城市在基礎設施、工作機會、社會保障、高等教育、就醫等方面和這11個大城市幾乎沒有明顯的差異，這也就缺少了投機樓市的前提基礎。
東西柏林統一至今20年，沒有出現預計中的各種資源向柏林集中的情況，人口也並沒有實質性的增加，而統一之後大興土木卻讓房產供給增長了不少。本來國家法律就抑制房產投機，再加上過剩的供給，房價不低才怪。
柏林超低的房價讓普通人受益不少。想買房的話，也就一個普通家庭三四年的收入，不想買的話，也可以租到方便便宜的好房子。普通人幾乎完全沒有來源於房產方面的壓力，正因如此，也難怪柏林市長會說柏林“雖然貧窮，但是性感”了。
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